Phân tích dự báo lợi ích và rủi ro đối với đô thị nếu chuyển đổi Condotel thành căn hộ chung cư

Bài đăng trên Tạp chí xây dựng- Nguyễn Thành Nguyên, Nguyễn Anh Tuấn 

1. Bối cảnh
Sự phát triển của ngành du lịch đã tác động mạnh mẽ và lan tỏa tới nhiều ngành, lĩnh vực của xã hội, kinh tế, kiến trúc... Điều này đã kích thích làn sóng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng với loại hình căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự nghỉ dưỡng… Khi Condotel trở thành loại hình bất động sản hấp dẫn tại Việt Nam, điều này đồng nghĩa với việc gia tăng nhanh chóng số lượng sản phẩm loại hình công trình này. Hàng chục nghìn căn Condotel được xây dựng và mở bán khắp cả nước. Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn, Condotel đã đi vào thoái trào. Khả năng tạo ra lợi nhuận của Condotel sẽ đi kèm với những yếu tố rủi ro [1].

Hình 1: Cách thức thu thập dữ liệu của phiếu khảo sát.

Trước những vấn đề đó, cùng với những tiềm năng mà Condotel mang lại, việc chuyển đổi loại hình Condotel để phù hợp với sự phát triển của xã hội trở thành vấn đề gây tranh cãi [2]. Việc chuyển đổi Condotel thành căn hộ chung cư không chỉ mang đến sự ảnh hưởng với chủ đầu tư, người sở hữu mà còn trực tiếp tác động đến nhiều mặt của đô thị như an ninh trật tự, quy hoạch, kiến trúc, kinh doanh dịch vụ...

Thay vì đối phó với rủi ro khi xảy ra, các nhà nghiên cứu hướng tới dự báo và phòng tránh chúng. Điều này đặt ra những yêu cầu cao hơn trong công tác nghiên cứu và dự báo các lợi ích, rủi ro của dự án đối với đô thị. Sự phát triển của đô thị tương lai đòi hỏi những chiến lược mới. Tái sử dụng thích ứng là một cách cải tạo xây dựng, chuyển đổi công năng của các tòa nhà, là chiến lược phát triển đô thị bền vững đã trở thành một mô hình cần thiết trong thế giới kiến trúc ngày nay, đã được thực hiện ở nhiều quốc gia [3].

2. Phương pháp luận và cơ sở khoa học
Nghiên cứu và dự báo những lợi ích (LI), rủi ro (RR) là một quá trình gồm: xác định LI, RR; đánh giá khả năng xảy ra và mức độ tác động; phản ứng của LI, RR tới các chủ thể. Chúng tôi sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khoa học khác nhau: phương pháp xã hội học, phương pháp chuyên gia, phương pháp ma trận... để đưa ra những kết luận chính xác về LI, RR đối với đô thị của việc chuyển đổi Condotel thành căn hộ chung cư.

Hình 2: Biểu đồ xương cá nội dung tiêu chí đô thị bền vững [4]

Điều tra khảo sát được thực hiện trong 2 tháng (từ tháng 4 đến tháng 6/2021) thu được 112 phiếu, 38 phiếu của các chuyên gia, 54 phiếu của chủ sở hữu Condotel, 20 phiếu của những người khác có quan tâm đến đề tài. Trong đó có 110 phiếu điều tra trả lời đầy đủ và phù hợp với yêu cầu. Nội dung bảng câu hỏi yêu cầu người tham gia khảo sát cung cấp một số thông tin về vị trí công việc hiện tại, số năm công tác sau đó đánh giá “khả năng xảy ra”, “mức độ tác động” và “chủ thể chịu tác động” của việc chuyển đổi Condotel thành căn hộ chung cư. Các LI, RR được đánh giá theo thang đo từ 1 tới 5 (Hình 1).

Toàn bộ kết quả khảo sát được lưu trữ và xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS. Phần mềm SPSS giúp tác giả thực hiện các phân tích hồi quy, kiểm định độ tin cậy của khảo sát.

3. Dự báo những lợi ích rủi ro
3.1. Xác định lợi ích, rủi ro

Hình 3: Phân nhóm LI, RR.

Kết hợp 3 phương pháp nghiên cứu là phương pháp biểu đồ xương cá gắn với 4 nội dung của tiêu chí của đô thị bền vững [4]; phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia; tác giả đã ghi nhận được 17 LI, 24 RR đối với các chủ thể của việc chuyển đổi Condotel thành chung cư (Hình 3).

Hình 4: Biểu đồ phân bố lợi LI, RR (theo điểm đánh giá chung)

3.2    Đánh giá lợi ích, rủi ro

Với các RR, LI đã xác định và được khảo sát, chúng tôi tiến hành xử lý số liệu và chuyển các RR, LI này lên biểu đồ khả năng - tác động.

Hình 5: Mối quan hệ giữa khả năng và tác động của LI, RR (theo điểm đánh giá chung)

Hình 5 biểu diễn mối quan hệ giữa khả năng xảy ra - mức độ tác động của việc chuyển đổi Condotel thành chung cư.

Mỗi chấm trên biểu đồ là đại diện cho trung bình cộng điểm đánh giá từ khảo sát. Từ đó xác định được hàm hồi quy tuyến tính biểu diễn quy luật chung của lợi ích, rủi ro:

•    Phép hồi quy cho kết quả mối quan hệ giữa mức độ tác động và khả năng xảy ra của lợi ích: y = 0.974x + 0.0566 với hệ số tương quan R²= 0.9635.

•    Phép hồi quy cho kết quả mối quan hệ giữa mức độ tác động và khả năng xảy ra của rủi ro: y = 1.0977x - 0.4047 với hệ số tương quan R²= 0.9588.

Trong đó x là khả năng xảy ra của LI, RR; y là mức độ tác động của các LI, RR.

Hình 5 cho thấy mối tương quan chặt chẽ giữa khả năng xảy ra và mức độ tác động với hệ số R² ≈ 0.96. Nhìn vào 2 hàm số dễ dàng nhận ra sự tương quan tỉ lệ thuận của khả năng xuất hiện và mức độ tác động. Điều này có nghĩa những lợi ích hoặc rủi ro có khả năng xuất hiện càng cao thì mức độ tác động của chúng càng lớn.

Hình 6: Phân loại mức độ “khả năng- tác động” của LI, RR (theo điểm đánh giá chung)

Kết quả phân tích cũng cho thấy, tất cả các LI, RR được khảo sát đều có khả năng xuất hiện và gây ra tác động tới các chủ thể. Chiếm tỷ lệ 11,8% (2 LI) nằm trong vùng mang lại lợi ích lớn. Nhiều nhất là các lợi ích có mức độ mang lại lợi ích trung bình (88,2%, 15 LI). Có 16 rủi ro có mức nguy hiểm trung bình chiếm 66,67%. Chiếm 33,33% (8 RR) là các rủi ro ở mức nguy hiểm cao. Các LI, RR này sẽ được phân vùng theo màu tương ứng là vùng màu xanh, vùng màu vàng và vùng màu đỏ như biểu diễn trên hình 6.

Cũng theo kết quả phân bố ma trận, các LI, RR (có tính chất cá nhân) mang lại tác động cho chủ đầu tư/nhà đầu tư không được đánh giá cao, có điểm đánh giá thấp như: LI 2, LI 3, LI 5, LI 9, RR 6. Ngược lại, những LI, RR (2 LI, 8 RR) có ảnh hưởng lớn, gây tác động mạnh đến đô thị, xã hội được chú trọng, có điểm đánh giá cao: LI 13, LI 16, RR1, RR 2, RR 3, RR 4, RR 5, RR 8, RR 9, RR 10.

Hình 7: Tác động của LI, RR lên các nhóm chủ thể

3.3. Tương quan giữa các chủ thể chịu ảnh hưởng

Với các LI, RR xảy ra, tất cả các chủ thể đều chịu ảnh hưởng. Có sự khác nhau giữa ảnh hưởng của LI và RR lên các nhóm chủ thể như kết quả phân tích trong hình 7. Kết quả cho thấy:

•    Chủ thể được hưởng nhiều lợi ích nhất là chủ đầu tư/nhà đầu tư (chiếm 70%), nhóm đô thị và kinh tế - xã hội lần lượt chiếm 48%, 56%.

•    Với các rủi ro xảy ra, nhóm chủ đầu tư/nhà đầu tư chịu ảnh hưởng ít nhất (chiếm 41%), nhóm đô thị và nhóm kinh tế - xã hội chịu tác động, ảnh hưởng tương đương nhau chiếm tỷ lệ tương ứng là 57%, 59%.

Hình 8: Phân bố LI, RR trên ma trận theo quan điểm của CĐT

Một trong những đặc điểm của lợi ích và rủi ro là hiệu ứng dây chuyền. Một lợi ích, rủi ro này xảy ra có thể làm các lợi ích, rủi ro khác xuất hiện. Một khi việc chuyển đổi Condotel thành chung cư làm quy hoạch sử dụng đất bị phá vỡ (rủi ro về quy hoạch), không chỉ các bên tham gia dự án bị ảnh hưởng mà những cư dân xung quanh cũng chịu tác động. Điều này sẽ dẫn đến sự phản đối, không đồng thuận của cộng đồng dân cư (rủi ro về xã hội) gây mất an ninh, trật tự (rủi ro về an ninh) ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, các rủi ro về hợp đồng, kinh tế thị trường xảy ra đều tác động đến pháp luật và an ninh. Tương tự, khi các đô thị được “hồi sinh” và hành lang pháp lý được hoàn thiện rõ ràng, lúc đó lợi ích về kinh tế và lợi ích về chủ đầu tư xuất hiện.

3.4. Đánh giá tương quan giữa các nhóm tham gia khảo sát

Khi tiến hành khảo sát, các nhóm đối tượng tham gia điều tra sẽ có quan điểm khác nhau về đánh giá lợi ích cũng như rủi ro xảy ra khi chuyển Condotel thành căn hộ chung cư.

Hình 9: Phân bố LI, RR trên ma trận theo quan điểm của CG

Để phân tích chi tiết hơn, chúng tôi đánh giá LI, RR theo quan điểm của 3 nhóm chính được khảo sát: chủ đầu tư/người sở hữu Condotel (CĐT), chuyên gia (CG), và những đối tượng khác (K). Sử dụng phương pháp xác suất thống kê và dùng phương pháp “ANOVA 1 chiều”- phần mềm SPSS [5] để kiểm định 3 nhóm khảo sát xem liệu có tương đồng về kết quả đánh giá LI, RR hay không. Qua kiểm tra, chúng tôi phát hiện 2 LI và 8 RR có mức ảnh hưởng cao trong việc chuyển đổi Condotel thành căn hộ chung cư. Kết quả phân tích thu được như hình 8, hình 9.

Bảng 1: Kiểm định tương quan giữa các nhóm khảo sát qua phân tích Anova 1 chiều (KNXH = Khả năng xuất hiện, MĐTĐ = mức độ tác động)

Hình 8 cho thấy đánh giá của CĐT về mức độ tác động và khả năng xảy của 2 LI và 8 RR là tương đối đồng nhất (cùng màu trên ma trận phân bố LI, RR) với kết quả đánh giá chung của tất cả các nhóm người khảo sát.

Qua phân tích dữ liệu khảo sát, nghiên cứu nhận thấy chủ đầu tư đánh giá mức độ tác động và khả năng xảy ra của LI 16, RR 3, RR9 cao hơn hẳn các nhóm khảo sát còn lại.
Qua phân tích dữ liệu khảo sát, có thể thấy đánh giá của nhóm chuyên gia có sự khác biệt đáng kể với kết quả đánh giá chung của tất cả các nhóm người khảo sát: 6/10 RR, 2/2 LI có kết quả không tương đồng (khác màu trên ma trận phân bố LI, RR). Kết quả đánh giá khác biệt lớn nhất là ở LI 16 và RR 4.

Bảng 2: Tương quan giữa từng cặp nhóm khảo sát – xét trên khả năng xuất hiện và mức độ tác động của các LI 16, RR 3, RR9, RR4 (KNXH = Khả năng xuất hiện, MĐTĐ = mức độ tác động)

Qua phân tích nói trên, kết quả đánh giá của các nhóm về khả năng xuất hiện và mức độ tác động của các LI 16, RR 3, RR9, RR4 được tách riêng để kiểm định tương quan. Kết quả thể hiện trong Bảng 1 và Bảng 2.

Từ Bảng 1 và Bảng 2 có thể so sánh từng biến (LI hay RR) có tương quan với các biến còn lại hay không thông qua chỉ số “Sig” (significance). Khi chỉ số này ≤ 0.05 có thể kết luận rằng mối tương quan giữa các biến là không phải do ngẫu nhiên (hay có ý nghĩa thống kê), hay nói cách khác là họ có ý kiến khác nhau về các nội dung khảo sát. Chỉ số này thường có ý nghĩa ở mức 5% (0.05) được chấp nhận ở mức 10% (0.1). Bởi vì số lượng phiếu khảo sát của chúng tôi thu được không lớn, nên xác suất xuất hiện mối tương quan do ngẫu nhiên lớn, chúng tôi chọn chỉ số “Sig” ở mức 10% [5].

• Với LI 16: Trong quá trình thi công, chuyển đổi công năng dự án, chủ đầu tư luôn phải tuân thủ các quy định, quy chuẩn đã được ban hành. Hệ thống pháp lý của Việt Nam hiện nay chưa hoàn thiện, sự thay đổi cơ chế, chính sách pháp luật trong lĩnh vực xây dựng là điều không thể tránh khỏi nhằm khắc phục những bất cập trước đó. Trong các dự án, việc áp dụng các quy định nào đã được nắm rõ, cân nhắc và có tính tới thay đổi của các quy định, nên các chuyên gia đánh giá tác động của LI 16 không cao như những chủ đầu tư.

• Đối với RR 4: Các chuyên gia nhận định, trong quá trình triển khai cũng như điều chỉnh quy hoạch của dự án luôn có sự giám sát chặt chẽ của những đơn vị có thẩm quyền. Sai phạm trong quá trình triển khai sẽ được báo cáo, đánh giá và phải có biện pháp khắc phục ngay sau đó nếu không muốn bị đình chỉ dự án. Điều này làm cho hậu quả nếu xảy ra sẽ giảm mức độ nguy hiểm.

• Các rủi ro RR 1, RR 2, RR 5 là những rủi ro có sự tương đồng về mặt đánh giá của cả 3 nhóm khảo sát. Đô thị ổn định, bền vững là mục tiêu hướng tới của mỗi địa phương. Đây chính là lý do những rủi ro trên có sự nhất quán về đánh giá là nguy hiểm rất cao cho đô thị.

4. Kết luận

Dựa trên những phân tích đánh giá, tác giả ghi nhận được 17 lợi ích, 24 rủi ro có thể xảy ra, trong đó có 2 LI, 8 RR có tác động mạnh đến đô thị và nhiều lĩnh vực trong xã hội. Nghiên cứu xác định được 4 nhóm LI và 7 nhóm RR, xuất hiện trong hầu hết các lĩnh vực của đô thị, kinh tế, môi trường, đời sống xã hội. Kết quả có được nhờ có sự tham gia đánh giá của các chuyên gia, chủ sở hữu Condotel và sự tìm hiểu, phân tích bằng những phương pháp khoa học cụ thể.

Mặc dù có sự tương đồng trong đánh giá về một số mặt, quan điểm về mức độ lợi ích và nguy hiểm khi xảy ra không có sự tương quan hoàn toàn. Các chuyên gia có những đánh giá ít nghiêm trọng hơn so với chủ đầu tư. Ở khía cạnh khác, mặc dù chủ đầu tư được hưởng nhiều lợi ích nhất nhưng những lợi ích mang lại hầu hết chỉ tác động cho cá nhân chủ đầu tư và có sức ảnh hưởng thấp nhất. Một nghịch lý là mặc dù nhận được nhiều lợi ích nhất nhưng chủ đầu tư lại là chủ thể ít bị phải chịu tác động khi xảy ra rủi ro.
Có thể thấy ở một số quốc gia và vùng lãnh thổ phát triển như Hàn Quốc, HongKong, Mỹ, khi giá nhà ở “tăng nóng” cùng với vấn đề du lịch đình trệ và thiếu hụt nhà ở trong những năm gần đây thì chuyển đổi công năng nhiều khách sạn, khu văn phòng thành nhà ở đang là hướng đi được Chính phủ các nước này quan tâm. Do ảnh hưởng của đại dịch và suy thoái, người dân không đủ tài chính để thuê nhà và nhu cầu cho các căn hộ nhỏ với giá rẻ hơn đang được ưa chuộng ở các thành phố lớn [6]. Để phát triển đô thị Việt Nam một cách bền vững chúng ta cần tiếp thu những kinh nghiệm thực tiễn và nghiên cứu kỹ những giải pháp này để không bị động, đi sau nhu cầu thị trường. Khi xác định được những rủi ro cũng như lợi ích của vấn đề, chúng ta có thể đưa ra những giải pháp chính xác, phù hợp với tình hình thực tế. Nhiều giải pháp đề xuất và xem xét, nhưng giải pháp cốt lõi chính là nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý.

 

Tài liệu tham khảo:
[1] Báo Tuổi trẻ, "Thị trường căn hộ condotel: Đầy rủi ro tiềm ẩn," 28 11 2019. [Online]. Available: https://tuoitre.vn/. [Accessed 12 7 2021].
[2] J. Kowalczyk-Anioł and M. Zwolińska, "Condo Hotels in Poland− an Outline of the Phenomenon and Research Directions," Economic Problems of Tourism, vol. 46, no. 2, pp. 15-24, 2019.
[3] M. C. Lu, The causes and consequences of condo hotel conversion in Waikiki, Hawaii, Cambridge, MA: Doctoral dissertation, Massachusetts Institute of Technology, 2005.
[4] Đ. S. Nguyễn, “Phát triển đô thị bền vững ở Việt Nam,” Tạp chí Kiến trÚc, 19 7 2012.
[5] A. Field, Discovering Statistics Using IBM SPSS Statistics, 4. R. edition, Biên tập viên, SAGE Publications Ltd , 2013.
[6] VTV Digital, "Xu hướng chuyển đổi khách sạn thành nhà ở thời đại dịch," 9 3 2021. [Online]. Available: https://vtv.vn/kinh-te/xu-huong-chuyen-doi-khach- san-thanh-nha-o-thoi-dai-dich-20210309001519134.htm.